在今年全国两会上，《民法典》的通过可谓意义重大，标志着我国正式进入了“民法典时代”。其中，《民法典》物权编也是受到了广泛关注。从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，俱能找到相应规定。

　　《民法典》物权编有哪些亮点和变化？大家关心的房屋、土地等相关权益，如何更好地得到保障？近日，人民论坛邀请中央财经大学教授尹飞从五大方面对《民法典》物权编进行解读，推荐阅读。

01 居住权“入典”

完善住宅产权制度供给

　　我国正经历着长期的、大规模的城市化进程以及随之而来的居住难题。我国在居住问题上一度片面强调“居者有其屋”，试图完全通过房屋所有权包括商品房所有权以及经济适用房的所有权来解决居住问题。这在一定程度上诱发了房价不合理上涨以及随之带来的一系列问题。随着“租购并举”写入党的十九大报告，通过租赁制度的完善满足居住需求成为大势所趋。而居住权的“入典”，为我们进一步丰富和完善住房产权制度体系、合理构建住房保障制度、充分满足社会对于住宅的需求提供了制度便利。

　　居住权性质上是物权，在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。因此，与债权性的住宅使用方式，如租赁、借用相比，其具有更强的对抗效力。虽然《民法典》合同编也突出强调承租人的权利保护，明确规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”（即所谓买卖不破租赁），但是必须看到，租赁权作为债权，欠缺登记公示以及由此而来的公信力。在出租人另行处分房产的情况下，法院应当根据是否实际占有等因素来判断租赁权能否对抗新的所有权人或者抵押权人。此外，租赁合同中租金如果明显低于市场价格，也会影响法院的利益衡量和价值判断，从而更倾向于保护买受人或者抵押权人。至于不需要支付租金的借用，更是只具有债的效力、不能对抗第三人。

　　居住权“入典”，则提供了租赁之外一种更为有效的制度安排，从而缓和所有权与使用权之间的紧张关系，充分发挥住宅的使用价值。双方离婚后，完全可以为无房一方设立居住权，而由另一方享有所有权；这样即便所有权人另行处分房屋，也不会影响居住权人的利益。对于拥有多套住宅的所有权人来说，其完全可以为其子女之外的亲友设立居住权，这样，即便所有权人离世，居住权人也仍然可以凭借作为物权的居住权，对抗亲情更为单薄的新的所有权人；而在居住权人去世、居住权消灭的情况下，被分离出去的权能自然回复，房屋所有权重新归于完整状态。

　　收入菲薄的老年人也可以为自己设立居住权、而将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。尤其是对于企事业单位来说，提供住房是引进人才的重要砝码，而为引进人才设立居住权并约定以离职作为解除条件，显然能够避免房屋所有权转移后被引进人才离职带来的损失；也免除了被引进一方借用或者低价租赁单位房产，而单位另行处分房产带来的无家可归的担心。

　　因此，在居住权“入典”以后，通过居住权的设立，能够为居住人提供更为稳定、长久的使用权，也为在不影响居住人利益的前提下所有权人处分其所有权，提供了新的契机；为人民群众在创设居住权、保证自己居住的基础上，将更多的未来可能闲置的房屋投入市场创造了条件。

　　尤其应当看到，《民法典》对居住权的规定，也为进一步创新住房保障制度提供了崭新的路径。住房保障旨在保障低收入群体的居住需求。经济适用房等制度之所以饱受诟病，就在于其超出了保障居住需求这一意旨，为特定人员低价取得房屋所有权留下了通道，由此可能让其获得暴利，也为权力寻租提供了空间。而居住权的专属性，尤其是未经特别约定不得出租的要求，完全适合住房保障制度的要求。尤其是对于符合廉租房承租条件之外的低收入群体而言，在其支付一定对价之后为其设立居住权、由其专属使用，较之于目前法理上存有疑问的共有产权房以及已经逐步退出历史舞台的经济适用房而言，显然更为符合作为社会福利的住房保障制度的本意，也能更为有效地发挥各类保障住房的效用。

02 土地经营权物权化

助力土地流转与融资

　　家庭联产承包责任制开启了我国全面改革的先声，农村土地承包经营权也随着实践中认识的深化，其效力被日益强化并被《物权法》作为物权所认可，农民对其经营的土地由此享有了长期而稳定的权利。

　　但承包经营权毕竟建立在农民作为集体成员的身份的基础上：对于通常的农用地，应当通过由作为集体成员的农户与集体之间签订承包合同来设立承包经营权。实践中，在集体成员脱离集体成员身份，例如全家迁入设区的市、转为非农业户口的，就应当交回或者被强制收回承包地。既然承包经营权具有身份性质，这就决定了它不可能如纯粹的财产权那样任意流转。故而《物权法》只是认可承包经营权互换、出租和转包，而互换、转包都发生在本集体成员之间。这种限制势必导致承包经营权由于无法通过折价、拍卖等方式而变现，从而使得抵押担保无从下手、承包经营权的交换价值无法利用。对于土地流转的受让人来说，其更是无法获得担保融资。因此，《物权法》等法律对于通过承包合同设立的承包经营权的抵押、出资完全采取了否定的态度。

　　《民法典》物权编则全面吸收了党的十八届三中全会以来三权分置改革的成熟经验，创设了土地经营权。从相关条文来看，土地经营权的性质可以由当事人通过出租、入股等债权方式设立，但对于期限为五年以上的土地经营权，法律明确规定其自流转合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这就明确承认了土地经营权的物权效力。这一规定也就意味着，这种土地经营权是一项完全脱离了身份色彩的、纯粹的财产权。承包经营权人可以将其承包期内的土地使用权通过设立经营权的方式以转让、出资入股等方式给他人。相应的，通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也有权对自己的权利进行处分，其有权依法另行转让，也可以以自己的土地经营权设立抵押权。尤其是要看到，《民法典》物权编将过去在“四荒”土地上以招标、拍卖、公开协商方式设立的承包经营权调整为土地经营权，并规定了经依法登记后全面的流转权能，这就更加清晰地区辨了土地承包经营权的身份色彩和土地经营权的物权属性和纯粹的财产性质。

　　土地经营权的自由转让也就意味着其可以通过拍卖变卖实现其交换价值，从而成为抵押权的客体。相应的，在禁止抵押财产中，物权编删去了“耕地”一词，澄清了修订后《农村土地承包法》“受让方通过流转取得的土地经营权……，可以向金融机构融资担保”中担保性质的含糊不清。土地承包经营权人可以在自己的土地上设立土地经营权抵押从而获得融资。通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也可以以自己的土地经营权设立抵押权。

　　剥离了身份色彩的土地经营权“入典”，充分顺应了广大农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，为作为重要生产要素的农村土地全面进入市场，进行流转或者设立抵押进行融资，提供了坚实的权利基础和制度供给。

03 完善担保物权

促进资金融通

　　《民法典》物权编在担保物权上的创新主要体现在“一扩、一放、一收”上。法律文本上虽然只是细微的变化，但对促进资金融通、改善营商环境带来了极大便利。

　　“扩”是指扩大了担保物的范围。海域使用权被纳入抵押物的范围，为蓝色国土开发提供资金上的助力。结合“三权分置”改革，删去禁止耕地使用权抵押的规定，为土地经营权抵押预留了制度空间。尤其是把将有的应收账款纳入了权利质押的范围，从而企业可以以未来的收费设立担保，为“新基建”融资大开方便之门。此外，物权编将禁止抵押的公益设施限于“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”，法无禁止皆自由，这些非营利法人所有的公益设施以外的财产以及性质为营利法人的学校、幼儿园等以其财产设立担保，在实践中不再是难题。这对于吸引社会资本进入民生领域、促进民办教育发展势必发挥重要作用。

　　“放”就是放开对抵押物转让的限制。出于对不动产统一登记尚未实现的背景下，抵押物转让可能带来的道德风险的担心，《物权法》对抵押物转让采取否定态度：抵押期间抵押人意欲转让抵押物的，需要经过抵押权人同意并注销抵押权、并将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，或者由受让人代为清偿债务、消灭抵押权后方可转让。这就是说，在抵押物没有消灭的情况下，抵押物是不能转让的。但这一做法与登记的公信力、抵押权的追及效力显然背道而驰，因为对于作为物权的抵押权尤其是经过登记的抵押权而言，买受人明知抵押权的存在、自愿继续承受抵押权，并不损害他人利益、也不损及公序良俗，法律没有必要予以限制。

　　实践中，存在大量受让人乐于接受带抵押转让的情形。例如，个人按揭贷款购买的商品房再次转让时，存在转按揭的迫切需要。受让人自愿承受转让人的债务并继续以受让的房产进行抵押，这种做法也并不影响作为债权人的银行的利益。而对抵押物转让的禁止性规定，迫使当事人增加了提前还贷、解押、申请贷款、评估、放款、抵押等一系列环节，大大增加了交易成本、影响了交易效率。《民法典》物权编显然关注到了这一问题，明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。这就放开了抵押物转让的限制，从而在交易中就略过前述为了消灭抵押权所为的一系列环节，大大节约了交易成本、提高了融资便利度。

　　“收”则体现在物权编限制了动产抵押权的效力。小微企业融资担保主要通过动产抵押来进行。动产抵押自抵押合同生效时设立，登记发生对抗善意第三人的效力。但从物权公示方式来看，动产物权变动是通过交付来公示的；很难想象买受人去查阅登记簿、了解抵押登记的情况，而且动产不同于不动产，即便查阅也很难比较便捷地发现抵押信息。这种制度规定与实践之间的紧张关系，在妨碍交易安全的同时，事实上也影响了债权人接受动产抵押的积极性。

　　《民法典》物权编则对动产抵押权的效力进行了限制，“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。这就将原本仅限于浮动抵押的效力限制扩展到了所有动产抵押。这一规定看似限制了动产抵押权的效力，但其切实贯彻了物权公信原则和善意取得制度的精神，有力保障了正常的交易安全。在正常经营活动中，只要支付了合理价款并受领了交付，就不会因为抵押权的存在而导致自己的财产被追夺。相应的，这一规定也对金融机构接受动产抵押形成了清晰的指引。“正常的经营活动”就意味着对于企业来说，其以不会轻易投入市场出售的动产设置抵押才能更容易为债权人接受。这实际上将动产抵押的抵押物主要限制在机器设备等轻易不会进入普通市场流转的动产上，使得通过动产抵押融得的资金更多地进入持有此类资产的小微企业中，有利于资本“脱虚向实”。

　　值得注意的是，《民法典》物权编删去了既往《担保法》关于各类财产登记机构的规定。结合物权编对不动产统一登记的规定，显然，各类不动产抵押应当到不动产登记机构办理登记。而对于各类动产抵押乃至合同编规定的让与担保等动产担保方式，甚至同样需要办理登记的应收账款及其权利质权而言，完全有可能结合其商事特征和解决小微企业融资需要的制度目标，实现相关登记机构、登记规则的统一，从而为进一步提高融资便利、优化营商环境预留制度空间。

04 新增添附制度

充分发挥物的效用

　　所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起或者劳务施加于他人的物而形成不可分离的物或新的物，包括附合、混合和加工三种情形。附合的情况下，不同所有人的物在外观上仍然能够识别，但强行分离将严重毁损物的价值，例如在地面上铺设了木地板、在土地上建起了房屋。而混合的情况下，不同所有人的动产互相结合在一起，难以分开或者分开成本过高，例如，一吨东北大米与一吨泰国香米混在一起。

　　加工是指在他人动产上施加劳务，从而极大提升物的价值的情形。例如将树根做成根雕。添附制度作为取得所有权的方法，是罗马法以来各国法律公认的规则。但长期以来，我国法律中没有对添附的规定。只是在《担保法司法解释》等个别条款中提及了添附的问题。尤其是在司法实践中，通常是按照侵权法来处理相关纠纷，严格判令侵权人承担损害赔偿责任，甚至不考虑物的毁损和财富的浪费，强制要求恢复原状。

　　《民法典》物权编则从善如流，大胆打破传统窠臼，将添附制度作为所有权的取得方式规定下来。尤其是在物的归属上，物权编明确在当事人没有约定且没有法律规定的情况下，应当“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。这就明确将物尽其用作为添附的情况下标的物所有权归属的确定标准。在发生添附且没有当事人特别约定和法律特别规定的情况下，首先应当考虑如何能够充分发挥物的效用。

　　在物不可分离或者强行分离要付出较大经济代价的情况下，即便一方当事人请求，法院也不能强制要求恢复原状。而在物的归属上，基于充分发挥物的效用的考虑，原则上不动产与动产添附的情况下，由不动产权利人取得所有权；发生添附的物都是动产或者都是不动产的情况下，要考虑价值较大的一方取得所有权。而在双方的物或者劳务价值大致相同的情况下，则要适用保护无过错当事人的原则，也就是要考虑当事人的主观过错，由无过错一方取得所有权。

　　当然，对于因此丧失所有权而受到损害的一方，其完全可以通过侵权损害赔偿、不当得利返还等制度获得救济。这样，就有效区分了物权制度中的所有权取得规则和债权制度中权利受到侵害之后的救济规则。这种做法在有效实现利益平衡的同时，避免了财富的损失和浪费，维护了添附之后的物的价值，充分发挥了其效用。

05 降低表决门槛

打破业主自治僵局

　　建筑物区分所有权，是我国城市居民财产的最主要的财富表现形式之一。稳定和谐的小区环境是社会和谐的重要基础，小区治理是我国社会治理的重要环节。基于业主的共有权和共同管理权，对于建筑区划内有关共有或者共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定。

　　实践中，困扰小区业主自治最大的障碍是召集业主开会难、通过决议难。这一方面是由于小区面积较大、业主众多。由于我国城市基础设施落后、规划精度不高，长期以来，我国土地出让地块偏大，这也导致建筑区划面积较大、小区规模过大，从而一个小区内业主成千逾万。而《物权法》设定的通过规则门槛过高。即便是一般事项，按照《物权法》，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；而对于法定的重大事项，则需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　《民法典》物权编进一步完善了表决规则，区分了参与表决的规则和通过规则。业主共同决定事项，只要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，其表决就是有效的。决定一般事项，只要经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可；而决定重大事项，需要参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这就大大降低了共同决定事项的门槛。这就意味着在涉及小区事务，能够更为便利地形成共同意志，打破久拖不决、资源闲置浪费的僵局。

　　物权编还将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确列举为业主共同决定的重大事项，并且明确利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有，从而表明了对闲置的共有部分及时改变用途或者从事经营的鼓励态度。

　　上文略有删减

　　全文将刊载于《人民论坛》杂志

　　来源 | 人民论坛杂志及人民论坛网（rmltwz）

　　原标题 | 物尽其用、充分发挥市场在资源配置中的决定性作用——《民法典》物权编亮点解析

　　作者 | 中央财经大学教授、博导，法学院院长 尹飞

　　中央财经大学民商法学硕士研究生李明桓对本文亦有贡献

　　新媒体编辑 | 王思楠

　　原文责编 | 银冰瑶